Wohnbau Gießen: Passiv-Hochhaus mit fairer Miete

Dieser Beitrag ist Teil unseres Dossiers "Klimasozial sanieren".

Aus dem obersten Stockwerk der Hochhäuser in der Eichgärtenallee sieht man über den „Philosophenwald“ und den „Professorenweg“ hinweg ins Zentrum des Uni-Städtchens Gießen. Auch die Straßen im benachbarten Viertel sind nach Geistesgrößen benannt: Liebig, Fröbel, Pestalozzi. Doch die Hochhäuser hier waren weniger glamourös: In die Jahre gekommene 60er-Jahre Gebäude, über Jahrzehnte wurden vor allem dann Reparaturen gemacht, wenn es mal einen Mieterwechsel gab. Die Erneuerung war überfällig.

„Unser Ziel war, dass die Mieter/innen in ihren Wohnungen nur noch wenig heizen müssen“, erklärt Rainer Pauli, verantwortlich für die technische Planung bei der Wohnbau Gießen und Herr über die Sanierung der drei zwölfgeschossigen Hochhäuser mit 144 Wohnungen und rund 300 Personen. Wärme kommt dann hauptsächlich von den Menschen selber, ihren Elektrogeräten und alles was im Haushalt sonst noch Wärme abstrahlt. Ermöglicht werden sollte dies durch eine hochwertige Wärmedämmung fast auf Passivhausniveau.

Klimafit dank neuer technischer Ausstattung

2015 haben die Arbeiten begonnen, 2018 wurden sie abgeschlossen. Man sieht es den Häusern auf den ersten Blick an: Die tiefen Fenster-Laibungen zeigen die Stärke der Dämmung. „Wir haben die Häuser genauso dick eingepackt, wie wir uns auch selber bei Minus 20 Grad im Winter anziehen würden“, sagt Pauli.

Geplant ist, dass der Bedarf an Heizwärme und auch die CO₂-Emissionen um 85 bis 92 Prozent zurückgehen. Gebäude aus den 60er Jahren lassen sich aber nicht mit einer bloßen Wärmedämmung klimafit machen. Fenster, Türen, Elektroinstallation und die gesamte technische Ausstattung der Häuser mussten erneuert werden. Das Gesamtkonzept kommt dabei vom Energie-Kompetenz-Centrum Mittelhessen GmbH. 

In den Wohnungen selbst wurden neue Lüftungsanlagen eingebaut, einige Mieter/innen entschieden sich für ein neues Bad. Und die Fußböden der alten Balkone ragten als Stahlbetonplatten direkt aus den Gebäuden heraus und leiteten als so genannte Wärmebrücke die Energie im Gebäude direkt an die frische Luft. Sie wurden mit mobilen Kränen abgesägt. Die neuen Loggia-Balkone sind jetzt vor die Fassade gebaut: Sie haben keine Verbindung zum Betonkörper des Hauses, sondern stehen auf eigenen Trägern.

Datenblatt: Eichgärtenallee 110

• Hochhaus mit 48 Wohnungen
• Eigentümerin: Wohnbau Gießen, städtisch
• Wohnungsgröße: Ø 70 m²
• Energieträger Wärme: Fernwärme; Leistungspreis Heizwärme nach Sanierung auf Basis von 21 kW
• Endenergie in 2006 – 2008   254 bis 232 kWh/m², reduziert auf 24 kWh/m² im Jahr 2017
• Energetische Maßnahmen: Dach und Wand mit 30 cm Dämmung; Fenster und Türen mit dreifach Verglasung; Kellerdecke mit 12 cm Dämmung; hydraulischer Abgleich; effiziente Pumpen; Anlagen zur Wohnungslüftung mit Wärmerückgewinnung; Solarstrom vom Dach; LED im Treppenhaus
• Sonstige Maßnahmen: Betonsanierung Fassade; Abriss alter und Anbau großer verglaster Balkone; Teilerneuerung der Elektroinstallation, moderne Medienverkabelung, Sprechanlagen; Verbesserung Brandschutz; Neugestaltung Treppenräume und Eingangsanlagen, Anteil Renovierung nach Auszug
• Modernisierungsumlage (max. 11 %): 5,7%
• Kaltmiete für Bestandsmieter: von 4,30 €/m² auf 6,00 €/m²
• Warmmiete: von 6,05€/m² auf 6,30 €/m²; Neuvermietung 6,80 €/m²
• inkl. fixem Heizkostenanteil 0,30 €/m²
   

Sanierung in der bewohnten Wohnung

„Während der Arbeiten konnten alle Mieterinnen und Mieter in ihren Wohnungen bleiben“, erklärt Sabina Germeroth, die Leiterin des Kundenzentrums der Wohnbau Gießen. Gut – einerseits. Andererseits bedeutet das für die Mieter/innen, monatelang mit den Bauarbeitern im Haus und auch in der eigenen Wohnung zu leben, mit den Arbeitern Termine für die Bauzeiten in der eigenen Wohnung abzusprechen, Lärm und Dreck zu ertragen.

Da auch die Fahrstühle modernisiert wurden, mussten einige Mieter/innen zeitweise bis in den zwölften Stock hinauf Treppen steigen. Für ältere Leute in den Häusern hat die Wohnbau Gießen einen Einkaufsservice während der Zeit der Bauarbeiten organisiert. Sanitäter/innen, die chronisch Kranke zur Behandlung ins Krankenhaus bringen mussten, konnten mit dem Lastenaufzug der Bauarbeiter hoch-  und wieder herunterfahren.

Es gab also durchaus Unannehmlichkeiten „Darum ist es entscheidend, eine solche Sanierung in enger Absprache mit den Mieter/innen zu machen“, sagt Germeroth. Es gab Mieterversammlungen, um die kommenden Änderungen zu erläutern. Bei jeder Mietpartei wurden die individuellen Umstände abgefragt:

Krankheiten und Bewegungseinschränkungen etwa. Aber auch wenn jemand im Schichtdienst arbeitete, musste das mit den Bauarbeiten koordiniert werden. Die Wohnbau Gießen GmbH tut das, weil sie als städtische Gesellschaft auch einen sozialen Auftrag hat. Es geht nicht um Profitmaximierung. Aber eben auch, weil Sabina Germeroth weiß: „Die Mieter/innen müssen uns rechtlich gesehen ja nicht in ihre Wohnungen lassen. Wenn sich jemand querstellt, kann das die gesamte Sanierung um Jahre verzögern“.

„Jetzt kommt man rein und hat das Gefühl: Es ist eine warme, frische Luft.“

Was sagen die Betroffenen? „Dass es schon anstrengende vier Wochen waren.“ Aber dass es sich auch gelohnt habe, so eine langjährige Mieterin, die mit Ehemann und Sohn in der Eichgärtenallee wohnt. Aber in der „alten“ Wohnung sei im Wohnzimmer die Heizung „immer voll auf“ gewesen, und dennoch sei es nicht warm geworden. „Wenn es in der Mitte des Raumes 21 Grad warm war, blieb es in der Couch-Ecke an der Außenwand trotzdem 15 Grad kalt. Jetzt kommt man rein und hat das Gefühl: Es ist eine warme, frische Luft.“

Die Heizkosten sind massiv gesunken. Die Mieter/innen sparen mindestens die Hälfte ihrer Heizkosten ein, manche deutlich mehr. Und die Kosten konnten dank staatlicher Fördermittel gedeckelt werden. Die rein energetischen Modernisierungsmaßnahmen beliefen sich auf 1,2 Mio. Euro, die Zuschüsse der KfW und des Landes Hessen summierten sich auf 0,9 Mio. Euro.

Auf diese Weise trägt die öffentliche Hand die energetischen Modernisierungskosten; die Mieter/innen werden kaum zur Kasse gebeten. „Wie sich die Sanierung ganz genau für die einzelnen Parteien finanziell auswirkt, können wir erst sagen, wenn wir die ersten Heizperioden auswerten“, sagt Germeroth. Aber am Beispiel einzelner Wohnungen kann man jetzt schon zeigen: Die energetische Erneuerung sieht in Gießen auch finanziell gut aus.

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